건폐율과 용적률 파악하기

꼬인 실타래를 풀기위해선 그 실의 끝부분을 찾는것이 먼저이듯 끝이 안보이는

복잡한 일들을 해결하는 것도, 그 첫 포인트를 찾는것에서 부터 시작한다.

학교에선 중요하지 않던 건축법을 처음 회사에 입사해 경험하기 시작하면서 그 복잡하고

어려운 법을 어떻게 다 알지. 라는 생각으로 막막했다.

대체 뭐부터 시작인지, 무엇을 봐야하는지 부터가 너무 어려웠다. 아직도 너무 어렵고 복잡한 건축법이지만,

아주 기초적인 수준에서의 건축법 만으로도 건축물의 규모와 용도를 파악할 수 있다.

그 시작은 단연 건폐율과 용적률을 깨닫는 것이다.

 

땅은 개인이 소유할 수 있지만 그 땅위에 지어지는 건축물은 모든 사람들에게 노출되는 공공재의 성격을 띄고 있다.

건물의 내부는 못 들어가더라도, 사람들이 지나가면서 보기도하고 그 건물로 인해 생기는 그림자와 환경에

영향을 받기도하기에, 완전한 의미의 개인소유라고 할 수 없다.

따라서 내 땅이고 내 건물이지만, 내 마음대로 짓고, 내 마음대로 그 크기를 정할 수 없다.

그래서 국가에서는 건폐율과 용적률이라는 대단히 과학적인 비율을 통해 건축물의 크기를 통제한다.

 

우선 건폐율은 The building to Land ratio / 대지 면적에 대한 건축면적의 비율이다.

즉 내 땅 면적대비 건물이 들어서는 바닥면적이 얼마나 들어갈수 있느냐에 대한 비율을 나타낸다.

예를들어 건폐율50%이하 라고 한다면 내 땅 면적의 50%이하 만큼만 건물의 지을수 있다.

당연히 건폐율이 높을 수록 그 땅의 가치는 높다고 할 수 있다.

 

용적률은  The floor ratio / 대지 면적에 대한 건축연면적(각층면적의 총 합)의 비율이다.

즉 내 땅에 얼마나 높게 건물을 쌓을 수 있느냐에 대한 비율이다. 예를 들어 용적률 200%이하 라고 한다면, 내땅 면적의 2배만큼 건축연면적을 가져갈 수 있다. 당연히 이또한 용적률이 높을 수록 그 땅의 가치가 높다.

 

용적률과 건폐율을 관리하면 건물의 규모와 형태를 조절할수 있다.

같은 용적률 250%을 가진 땅이더라도 건폐율을 상이하게 지정하면 다음과 같이

서로 다른 건물의 형태가 등장하게된다.

 

우린 이 건폐율과 용적률을 보고 이땅에 지을 수 있는 최대 건축물의 면적을 알아낸다.

아파트나 오피스, 근생 등 사업적인 목표로 건물을 짓는 경우 이 용적률을 정말 중요하다.

건물의 최대 연면적을 얼마만큼 가져가느냐가 사업을 위한 설계를 얼마나 잘했느냐의 척도이다.

예를 들어 800%의 용적률을 가진 땅이라면, 우린 799.99%까지 면적을 찾아낸다.

특별한 이유가 있지 않다면 대부분의 설계사무소에서는 이런 면적계획으로 검토를 진행한다.

 

건축법에는 수많은 내용의 법규가 있지만, 이 건폐율과 용적률만 알아도 대략의 면적검토는 진행이 가능하다.

 

우리가 건축에서 쓰는 법은 두가지가 있다.

<국토의 계획 및 이용에 관한 법> = <국계법> / <건축법> 이 두가지.

<국계법>은 주로 도시적인 측면, 말 그대로 국가가 땅을 어떻게 계획하고 어떻게 이용하는 가에 관한 법률이고,

<건축법>은 건축물에 관한 법이라고 할 수 있다.

 

그렇다면 용적률과 건폐율은? 국토의 개발에 관한 것이니 <국계법>을 봐야한다.

법을 찾아볼때 가장 기초적으로 알아야하는 세가지가 있다. 모든법이 마찬가지다.

1번째는 <법>. 2번째는 <령>. 3번째는 <조례>.

<법>은 알다시피 국회에서 , <령>은 대통령/장관이, <조례>는 각 지방자치단체의 장이 재정한다.

법>령>조례 이 순서대로 하위 법령이 되는 것이다.

그래서 법이 가장 큰 카테고리, 그다음이 령, 그다음이 조례.

처음 이것을 모르면 참 법을 찾아보기 난해하다. 

<법>이 정해주는 바운더리 안에서 <령>은 조금 더 디테일한 수준으로 가이드를 주고

<령>이 만들어주는 바운더리 안에서 <조례>를 통해 정확한 수준의 가이드를 받을 수 있다.

 

예를들어, <법>에서는 주거지역에서 용적률은 500%이하 라고 제한하고 있고

<령>에서는 1종주거지역, 2종주거지역 등을 나눠가며 1종주거지역의 경우 50%이상 100%이하라고

바운더리를 주고 있으며,  <조례>에서 100%이하 라고(서울특별시 도시계획조례) 규정하고 있다.

즉, 우리는 해당 시군의 조례를 확인하면 되는 것이다.

딱 이정도 수준만 안다면 일반인들도 개략적인 수준의 면적 검토를 할 수 있다.

 

본인이 땅을 가지고 있거나, 땅을 사려고 한다면, 본인이 그 땅의 가치를 스스로

확인해볼 수 있다. 아주 간단한 법체크를 통해서.

 

그렇다면 내땅이 주거지역인지, 주거지역이면 몇종 주거지역인지는 어찌알 수 있을까.

이건 아주 간단한 조회를 통해 알수 있다.

<토지이용규제정보서비스> 홈페이지에서 땅의 주소 입력만으로 땅의 정보를 알아낼 수 있다.

(http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp)

 

간단히 정리해보면

 

1. <토지이용규제정보서비스> 홈페이지에서 대상지의 지역/지구를 알아낸다.

2. 대상지의 시군 도시계획조례를 검색하여 법정 건폐율/용적률을 파악한다.

3. 용적률을 건폐율로 나누면 대략의 층수를 알 수 있다.