아파트는 왜 49층이 많을까?

서울의 대표적인 최고급 아파트 중 하나인 갤러리아포레.

유일하게 서울숲을 개인 앞마당처럼 내려다보던 45층짜리 주상복합이다.

2011년 완공되면서 근 10년간 최고급 아파트의 위용을 지키고 있었지만

최근 바로 옆에 조금 더 세련되게 생긴 무언가가 올라가고 있다.

올해 말 완공 예정인 <아크로 서울 포레스트>이다.

이 친구는 45층 갤러리아포레보다 살짝 더 높아진 49층짜리 건물이다.

서울에는 이름난 높은 아파트들이 많은데, 거의다 49층, 47층, 45층..

50층의 선을 넘지 못하고 있다. 한강변 거의 유일하게 56층으로 올라온 래미안 첼리투스를

제외하곤 대부분 50층 이하의 아파트들이다. 금값의 땅 서울에 왜 50층 이상으로 더 높게 짓지 않았을까.

50층엔 무언가 있다. 그 무엇을 파악해보았다.

우리 눈엔 다 초고층건물인 것 같지만, 우리나라는 50층을 기준으로 초고증과 준초고층 건축물로 나뉜다.

50층이 되면 준초고층에서 초고층으로 바뀌면서 <초고층재난관리법>이 적용된다.

공동주택은, 건축법과 주택법을 기본으로 법의 적용을 받는데, 초고층 건축물이 되면 이 두 개의 법에

<초고층재난관리법>이라는 법을 하나 더 봐야 한다.

적용받는 법이 하나 더 생겼다는 건? 건물을 지을 때 제약이 더 많아진다는 것!

제약이 많아진다면? 돈이 더 많이 든다는 것! 우리나라에서 공동주택은 주거가 아닌 부동산이다.

즉, 돈에서 시작해 돈으로 끝나는 가장 큰 사업의 판이다.

공사 중 물량 하나 줄이기 위해 밤샘 협의를 하기도 하고, 디테일 하나를 수정하기 위해 언성이 높아지기도 한다.

전부다 돈이기 때문이다.

<초고층재난관리법>의 가장 큰 이슈는 제6조 [사전재난영향성검토협의] 이다.

이 [사전재난영향성검토협의]에서 돈이 드는 내용은 종합방재실 설치와 피난안전구역 설치.

일반 건물에도 방재실이 있지만, 면적과 상주인원 등이 명시된 종합방재실을 설치한다는 것은 또 다른 사업비의 증가를 뜻한다.

피난안전구역이란 건물의 중간층을 아예 비워내 고층부 인원들이 대피하는 공간으로 사용된다. 이곳에는

화재안전용품, 화장실 등 대피 후 일정기간 사람들이 안전하게 지낼 수 있는 공간을 만들어야 한다.

건물의 한층을 비워낸다는 것은 사업주에게는 또 다른 하나의 사업비 지출을 의미한다.

무엇보다 이런 공용공간이 늘어난다는 것은 결국은 아파트에서 가장 중요한 전용률을 떨어뜨리는 문제를 야기시킨다.

전용률이란 기타 공용공간 대비 실제 입주자가 사용하는 실 사용 면적의 비율이다.

또한 층수가 너무 높으면 설치해야 하는 승강기 대수가 증가하여, 이 또한 전용률을 떨어뜨리게 된다.

이런저런 많은 이유로 공동주택은 49층으로 맞추어 계획하는 경우가 많다.

우리나라에서 이런 공동주택 건축은 예술의 분야가 아닌 사업의 한 분야로 최대 면적, 최대 용적률,

최소의 법규, 최소의 사업비를 공식으로 진행하는 경우가 많다.

참고로 한강변 래미안 챌리투스는 56층 건물인데, 오세훈 전 서울시장이 한강변 르네상스 계획으로

당시 초고층 층수를 50층에서 60층으로 상향 조정한 결과물이라고 한다.

현행 법규에선 초고층은 50층 이상, 높이 200m 이상인 경우라고 건축법에 명시되어있고,

초고층건축물은 <초고층재난관리법>에 의거 [사전재난영향성검토협의]를 하여야 하며,

이를 통해, 종합방재실, 피난안전구역 등 사업비를 증가시키고, 설계를 조금 더 까다롭게 만드는 요소들이

추가된다. 이런 이유 때문에 아파트들은 49층으로 준초고층으로 꽉 맞춰 계획하는 경우가 많다.

참 알면 재밌는 건축이야기이다.

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